增强地价技术政策合力，助力实施城市更新行动

导 读

依据《中共北京市委关于制定北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，为推动实施城市更新行动，提升城市发展质量，创新存量空间资源政策机制，2021年6月2日，市利用中心组织召开了城市更新背景下的地价评估工作座谈会，北京市地价评估机构代表（以下简称“评估机构”）的专家出席了会议，并结合各自实际工作及实践案例提出了具体工作思路建议。

会上，市土地利用中心介绍了首都地价管理工作的现状及需要进一步探索的地价技术及政策研究方向，并强调为促进城市更新工作高质量发展，需逐步建立健全城市更新背景下的地价技术及政策体系，为拓宽城市更新工作思路，发挥行业专家力量集思广益，诚邀各评估机构专家进行座谈交流。

六家评估机构专家对市利用中心组织的学习交流表示肯定，积极支持首都地价管理工作。各评估机构专家围绕“城市更新背景下的地价技术与政策、功能混合用地及产业用地地价工作”等议题进行了讨论，并结合各自实际工作及实践案例提出了具体工作思路建议。

北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司技术总监历亚楠认为，城市更新背景下的老旧小区改造、低效工业用地再利用等项目不仅补齐了民生短板，更提升了城市品质。但城市更新范围内会涉及多种土地利用类型，难以通过一刀切的方式制定政策。建议加强地价精细化管理，可借鉴外省市的优秀做法，以落实北京城市规划为导向，制定精细化、差别化地价政策。

北京中地华夏土地房地产评估有限公司董事长张红提出，对于城市更新中的地价，可采用先租后让、租让结合、弹性年期等更为灵活的供地方式，降低用地单位用地成本，吸引产业落地；对于按照功能混合用途出让的土地，建议在进行约定用途、约定比例范围内的具体业态调整时，不需补缴土地出让金；对于产业用地地价，采取更为灵活的成本分摊方式，将土地一级开发成本更多分摊在住宅、商服等经营性用地上。  

北京华信房地产评估有限公司董事长王庆泽认为，通过基准地价的更新可以解决一定的公共服务设施地价高的问题，评估的地价一定是完整权益下的地价，对于不同权益设置不同的修正系数，允许地价分期缴纳等，政府应正式发布相关文件进行明确。 针对功能混合用地可以根据不同功能的用途按高限或按低限分别确定出让价格，再根据项目实施及后期监管，进行地价调整。 

北京京城捷信房地产评估有限公司总经理龚秋平提出，对于老旧小区改造地价可按是否增加建筑规模、是否改变用途分类研究；对于功能混合用地，建议明确可兼容用途，并按照最高最佳利用原则计算地价，若在功能混合范围内则不再调整地价；产业用地地价应当区分市场定价和政策优惠，将评估的正常市场价格按照产业用地政策予以调整。

北京康正宏基房地产评估有限公司副总经理叶凌提出，老旧小区改造、产业用地发展、工业与商业片区的产业激活，都是城市价值体系的调整，建议从规划、土地等政策调整入手，从而降低相关经济行为的交易成本，改变交易方式。例如，在规划用地政策的基础上，通过分析研判，确定产业用地的盈亏点和相关物业的自持比例、自持时间。对于基础设施配套费用较大的地区，可采用灵活的土地供应政策，使土地受让人可以提高土地利用效益，或者和国家分享土地增值收益。

北京大地盛业房地产土地评估有限公司副总经理潘汇提出，地价评估要根据评估目的，遵循估价原则，在综合分析影响地价因素基础上，采用有关技术标准进行评估。估价师的评估工作要依法依规，在城市更新背景等下，要使地价评估服务工作发挥积极作用，助力实现城市功能全面升级，需要落实的不仅是地价评估技术标准，同时也需要配套的用地政策和地价评审规则。

地价工作不仅为北京市土地资源管理提供服务，也是国有资产管理的重要环节，既要重视地价评估技术，也要重视相关政策。本次座谈会为现行地价管理提供有益的意见建议，有助于提升北京市地价管理工作水平，促进城市更新行动实施。

下一步，市规划自然资源委将结合行业专家交流意见，持续会同有关部门深入研究，创新政策机制，强化地价管理工作，为首都经济社会高质量发展提供保障和支撑。

本内容由市土地利用中心提供

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